Выбор способа управления многоквартирным домом
Выбор способа управления многоквартирным домом Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) один из способов управления МКД: 
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 
- управление управляющей организацией (перечень и рейтинг управляющих организаций размещен на сайте государственной жилищной инспекции Челябинской области — https://gzhi.gov74.ru/?ysclid=lukybnsxnu507771600); 
выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
 В соответствии пп.8.2 п.8 ст.162 ЖК РФ собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. 
Статьей 44¹ ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников может быть проведено: 
- в очной форме (при совместном присутствии собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
 - в форме заочного голосования (опросным путем, а с 01.01.2018 - с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства). Заочное голосование проводится также в случае, если собрание в очной форме не имело кворума (п.1, ст.47, ст.47¹ ЖК РФ); 
- в форме очно-заочного голосования (возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, п.3 ст.47 ЖК РФ). 
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов (п.3 ст.45 ЖК РФ).
Решение общего собрания по вопросу выбора способа управления домом принимается более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Это решение должно быть оформлено протоколом. Оно является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.
Следует иметь в виду, что жильцы, проживающие в этом доме по договору социального найма, не вправе участвовать в голосовании. Участниками голосования могут быть только собственники или их представители (в данном случае - представители государственных или муниципальных органов).
 Внеочередное общее собрание может быть созвано: 
- по инициативе любого из собственников (п.2 ст.45 ЖК РФ); 
- по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ, п.8 ст.148 ЖК РФ); 
- по инициативе управляющей организации (п.7 ст.45 ЖК РФ); 
- управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п.6 ст.45 ЖК РФ). 
Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно поместить соответствующую информацию в общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (п.4 ст.45 ЖК РФ). 
Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании. 
В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (п.5 ст.45 ЖК РФ).
 Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (п.3 ст.48 ЖК РФ). Если собрание проводится в очной форме, следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. При наличии кворума можно приступать к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня, предварительно выбрав председателя и секретаря общего собрания, а также членов счетной комиссии. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания (п.2 ст.46 ЖК РФ). 
Если собрание проводится в заочной форме, собственники сдают бланки голосования в срок и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (п.1 ст.47 ЖК РФ). 
Если собрание проводится в форме очно-заочного голосования, то участники собрания должны иметь возможность обсудить вопросы повестки дня и сдать бланки голосования в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (п.3 ст.47 ЖК РФ). 
Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (п.5.1 ст.48 ЖК РФ): 
1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». 
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (п.1 ст.46 ЖК РФ). Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (п.2 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор, утвержденных приказом Минстроя России от 25.12.2015 №937/пр (Требования).
 В протоколе общего собрания следует указать наименование документа, дату и регистрационный номер протокола, дату, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательную часть протокола, повестку дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протоколов, перечень приложений (при указании на них в содержательной части протокола). Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии (п.22 р.6, п.15 р.7 Методических рекомендаций по порядку организации и проведению общий собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя России от 31.07.2014 №411/пр; п.4, Разд.II Требований). 
Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (п.1 ст.46 ЖК РФ).
Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников (п.3 ст.46 ЖК РФ).
Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (п.5 ст. 46 ЖК РФ). 
Однако, исходя из норм законодательства Российской Федерации выбранная УО не обязана заключать договор управления. Договор управления — это всегда компромисс между собственниками и управляющей организацией. 
Собственник, не принимавший участие в голосовании или голосовавший против принятия решения, считающий, что этим решением нарушены его права и законные интересы, вправе обжаловать в суд решение, принятое с нарушением требований ЖК РФ, в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику (п.6 ст.46 ЖК РФ). 
Концепция ЖК РФ исходит из положения о том, что только собственник или уполномоченное им лицо способны обеспечить эффективное управление жилым помещением, самостоятельно принимая решение о способе управления МКД и строя отношения по содержанию своего имущества на договорной основе в соответствии с нормами гражданского законодательства. 
Согласно п.4 ст.161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
По итогам конкурса собственники помещений дома обязаны заключить договор с выигравшей конкурс управляющей компанией. Если кто-либо из собственников уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, при этом уклоняющийся от заключения договора собственник должен будет возместить другой стороне причиненные убытки.
В случае конкурсного выбора управляющей компании не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления, если такое решение не было принято ранее.

Независимо от того, какой способ управления будет выбран, должно быть обеспечено выполнение установленных правительством РФ минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в доме, а также должны соблюдаться правила оказания таких услуг и выполнения указанных работ.
Выбор или изменение способа управления домом осуществляется на общем собрании собственников помещений.
Помимо выбора способа управления многоквартирным домом к компетенции общего собрания собственников относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек, о капитальном или текущем ремонте общего имущества;
- принятие решений, касающихся формирования и использования фонда капитального ремонта, в том числе и решений о получении кредита на капремонт;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество;
- принятие решения о выборе управляющей организации;
- другие вопросы.
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Ответственность за неуплату коммунальных платежей каждый собственник несет только за себя.
Договоры об обслуживании систем внутридомового газового оборудования, лифтов, подъемных платформ для инвалидов и о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в установленном порядке.
На общем собрании собственники могут избрать уполномоченное лицо, которое будет действовать от их имени (например, заключать договоры на ремонт, уборку дома) на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников.
Товарищество собственников жилья
Одним из способов управления многоквартирным домом является организация собственниками помещений в доме товарищества собственников жилья.
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для
- совместного управления общим имуществом в этом доме, либо в отдельных случаях имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких домов;
- обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в доме (совместного использования имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах или собственникам нескольких жилых домов);
- осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг (за исключением тех случаев, когда собственники заключили прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями);
- осуществления иной деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом (с использованием имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах или собственникам нескольких жилых домов).

Устав ТСЖ принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников. Те собственники, которые не захотели стать членами товарищества, заключают с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества. Члены ТСЖ и собственники помещений, которые отказались от членства в ТСЖ, обладают одинаковыми правами и обязанностями в отношении общего имущества собственников помещений в доме.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
ТСЖ может быть создано при объединении:
- нескольких многоквартирных домов, если данные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
- нескольких расположенных близко жилых домов, если они расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Управляющая организация
Этот способ управления собственники могут выбрать самостоятельно, выбрав при этом и саму управляющую компанию. Кроме того, управляющая компания может быть определена путем проведения открытого конкурса в ситуации, когда сами собственники не смогли выбрать способ управления или управляющую компанию. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся.
Договор управления многоквартирным домом заключается либо с каждым из собственников помещений и обязательно на одинаковых условиях, либо с товариществом собственников жилья, либо с ЖСК или другим специализированным потребительским кооперативом (в лице своих органов управления), созданным собственниками помещений этого дома.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управления этим домом. Эти услуги управляющая компания оказывает за плату. Следовательно, при этом способе управления расходы собственников увеличиваются - к коммунальным платежам и расходам на обслуживание и ремонт общего имущества добавится фиксируемая раз в год плата за управление.
Собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за обслуживание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги управляющей организации, за исключением тех случаев, когда собственники заключили договоры о предоставлении коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающей организаией (в этом случае жильцы будут платить напрямую без посредничества управляющей компании). Переход на систему прямых договоров возможен после решения общего собрания собственников или при одностороннем расторжении договора со стороны ресурсоснабжающей организации из-за зафиксированной судом двукратной задолженности управляющей компании.
Договор управления может быть заключен на срок не менее 1 года и не более 5 лет, а в случае конкурсного выбора управляющей организации - на срок не более 3 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на таких же условиях.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения этого договора в случае, если до истечения срока его действия общим собранием собственников помещений принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники вправе отказаться от исполнения договора управления не ранее чем через год с даты заключения такого договора (за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления или изменения способа управления многоквартирным домом) и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом. Для этого также потребуется решение общего собрания.
Управляющая организация представляет собственникам помещений многоквартирного дома ежегодный отчет.